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开店日记| 答案茶要转让了,这个铺子我能拿吗?

2018-10-23 14:29:00来源:

今天跟大家分享的是开店交流群群友交流的选店铺的实例,群内老板自主讨论,非常具有参考价值。看完案例,我们再聊聊选址需要注意的点。

我想开个小吃店,找了一个铺面,加盟的公司说不建议选这个。大家帮我看看?

这个铺头距离地铁口50米,背后有一个高中,附近有两所大学,写字楼的部分人群也会从这边路过。店里水电烟道都有。35平,月租1万。转让费11.8w。

公司让我去算店前的人流。从早上7:50到晚上9:30,有1万3千多人,然后告诉我按照0.8-1%的进店率来算。

就这个铺头。加盟公司说人不够多,房租贵。

群友:不是这样算的。算是附近餐饮店得生意,就是他们的人流,每天有多少人去吃,人流是算这个。

附近就一些小吃和快餐中午和晚上都是满的。

群友:只要算你隔壁附近,必经之路上的人流就足够了。看下附近的大众点评和外卖量,月超800以上可以考虑,500的保本。外卖单量,很直观的,如果你外卖的比重高的话,可以试试。

群友:合同多久一签?有没有递增?

2年一签。整排店铺都是学校的,他们委托给一个物业公司管理。合同也是和物业公司签,我去看了同一个牌子其他的店大约都是在15平。隔壁一个差不多的铺子转让18w,一个月13500。

群友:35平方一万,一平方要300了,合同期又只有2年,价格有点高。这个位置算市区中心位置吗?

一环路以内。街道对面人多,对面房租贵一倍,对面2w,转让费最低20w。

要转让的是答案。隔壁卖水果的是被隔出来的,这个小间8000一月。

群友: 那隔壁这个属于违章啊。 门头有问题,这种店门口被违章遮挡, 门头又小。风水不大好,应该经常转让。 进店的人流比较小。

正常的店面一排过去都是平的。凸出来一个,风吹过去,会回流。空气就会比较浑浊,给人感觉很脏。

还有另外一个。这个在马路对面,2w。人流多点。

群友建议:

这个也没用。隔壁是个药店。餐饮店隔壁,要么空一间,再开。

我个人觉得不合适。如果要我选,我会选1点点隔壁。天时地利人和,起码占2 ,缺在隔壁是药店。但是有个1点点,自带人流量。

答案茶这个店,我个人是不建议拿了。1点点旁边这个还可以。如果想要的话,转让费应该还有空间。

你可以让别人先给他个价格,然后你再开高一点。这就差不多就底线了,一个月转不出去,那不就少了一万啦,生意越差,就越没心思,巴不得早点脱手啊,而且马上入冬了,找店的人会越来越少。

看完上面这两个商铺的比较,我们再来聊聊选址的几个小细节。

1、人流不等于客流

人流,就是经过你门店的人次,就是那1万3千多人。

客流,就是可能会进你店铺的人,是你的目标客户。

那怎么估计客流?

加盟公司说,按照平均进店率1%计算。

群友说,统计进入旁边餐饮店铺的人数。

利用热力图,看大致区域人数。

利用外卖平台和点评平台,预估区域人数。

都没有错,可以综合参考。在之前的文章里,生意经也提过:针对不同的业态,要采取分时段测算的方法。

全日采点法: 如果是快餐或咖啡、面包行业,建议采用全日采点法;

时段采点法:

如果是便利店则建议采用时段采点法,也就是只采取人流量最高的时段,

即第一时段07:00~9:00

第二时段11:00~13:00

第三时段17:00~19:00

第四时段21:00~23:00

如果是开中餐,也最好采用时段采点法

中餐时段11:00~14:00

下午茶加时段:14:00~17:00

晚餐时段17:00~21:00

注意:对于投资金额比较大的商铺,最好采点周一至周日(七天)及重要时段(四个时段)的人流量,连续测七天,任何情况下不要中断。平均每小时人流量至少在2700-3000人。

2、人流动线很重要

就如上文提到的一样,马路对面的租金是这边的两倍,因为那边人更多。所以在实际选铺子的时候,也要考虑连接点。

比如,同样的地铁口,具有更多办公楼的地铁口一定人流量更大。从地铁口走到办公区的这一条线,就更适合便利店。再比如,商场里的铺位,从电梯口延伸到电影院(或者其他主流店铺),这条路上人流一定更多,更适合随机性消费的奶茶店。

如果拿不准,就自己走一遍。

3、价格怎么算

为了方便比较,建议租金都按每平米对比。就比如,35平米1个月1万,那一平米月价格就是300左右,日价格是10。

合同期越长,对于稳定的经营越有帮助。我们一般建议3年以上租期。不过还是要按照店铺情况决定。

最后,也是最重要的。

选址是重中之重,宁缺毋滥。

关于选址的延伸阅读:

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